MENU

Florida Realtors® Alert: Housing providers sued for refusing ‘prior felony’ tenants

Published Thursday, July 25, 2019

A single law firm has filed 48 lawsuits this year alone based on an opinion from HUD that is not codified in the actual law, reports Florida Realtors®. Florida property managers who allegedly refused to rent to applicants based on previous criminal convictions are now forced to defend themselves in these lawsuits.

“Private law firms essentially test whether a property management company adheres to a memo issued by HUD (Department of Housing and Urban Development), and if in their opinion it does not, they file a lawsuit,” explains Florida Realtors® CEO Margy Grant.

The latest round of lawsuits focuses largely on policies against renting to tenants with criminal convictions.

The Fair Housing Act does not specifically deny a landlord the right to reject an applicant based on a prior conviction; however, HUD has issued a statement saying a blanket policy to deny felons can have an impact on minority populations under “disparate impact.”

What is disparate impact? It’s an act of discrimination that may not harm a single individual under the Fair Housing Act but is deemed harmful to a minority group overall. According to HUD, some minority communities have a higher percentage of members convicted of a felony, and that makes blanket policies against all felons discriminatory under the Fair Housing Act.

“Unfortunately, it doesn’t matter if a rental policy purposely discriminates or not, however,” says Grant. “With HUD’s recommendations in hand, a law firm can file a lawsuit. And even if a property management company has done nothing wrong, it’s always expensive for a brokerage to defend itself in court.”

Watch: "Renting to Tenants With Criminal Convictions (Florida Realtors®)

Read: Do's and Dont's of Screening Candidates Legally (National Association of REALTORS®)

Questions? Contact Florida Realtors® Legal Hotline – a free service included with membership.

Read more: Things to consider when developing an in-house rental policy

Overall impact

Does the policy have a disparate impact – an action that may not discriminate against a specific applicant yet still impact a group protected under the Fair Housing Act? Is there a distinct impact on a group of people because of their race or national origin, for example? HUD recognizes that this is fact specific; however, it points to several Department of Justice statistics showing that blanket denials based on criminal history have a significant impact on African Americans and Hispanics.

Justified policy

A housing provider must show that its screening policy is justified, which HUD defines as “necessary to achieve a substantial, legitimate, nondiscriminatory interest.” The policy can’t be speculative or hypothetical, meaning evidence must exist that supports the screening policy. While protection of other residents’ safety and their property may be considered, the housing provider must prove, through “reliable evidence,” that the policy serves that purpose.

Alternatives

Is a less discriminatory alternative available? Examples will depend on the details of the applicant’s background. However, HUD mentioned the length of time that has passed since an applicant’s conviction, a good tenant rental history before or after the conviction, and the circumstances surrounding the criminal conduct.

Source: Florida Realtors®

Read more: Landlord operating recommendations to avoid lawsuits

  • Create a written policy with standards on how to evaluate all individuals and evaluate each individual on a case-by-case basis.

  • Document research done and decisions made on individuals, and periodically review the information to ensure the policy is a) being followed and b) not having an unintended discriminatory effect.

  • Delay evaluating an individual’s criminal record until after all financial and other qualifications have been met. This will help avoid any unintentional discriminatory effect and minimize costs and efforts.

  • Do not make decisions on individuals based on prior arrests that did not result in a conviction.

  • Remove application questions that ask about arrests without convictions. While a landlord may ask about prior convictions, it should be clear that each applicant is evaluated on a case-by-case basis.

  • A blanket restriction against any particular conviction or all individuals with a criminal record will likely be viewed as having a discriminatory effect, therefore evaluate each individual applicant on a case-by-case basis. Take into account mitigating and surrounding factors.

  • Do not apply criminal record policies or practices in an inconsistent manner. This may subject a housing provider to a claim of intentional discrimination.

Source: Florida Realtors®

Leer en español 

Alerta de Florida REALTORS®: Proveedores de vivienda demandados por rechazar inquilinos antecedentes criminales  

Un solo bufete de abogados ha presentado 48 demandas solo este año basándose en una opinión del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) que no está codificada en la ley actual, informó Florida REALTORS®. Los administradores de propiedades de la Florida que alegadamente se negaron a alquilar a los solicitantes en base a condenas penales anteriores ahora están obligados a defenderse de las demandas.

“Las firmas de abogados privadas esencialmente prueban si una compañía de administración de propiedades se adhiere a una nota emitida por HUD, y si en su opinión no lo hace, presentan la demanda”, explicó Margy Grant, CEO de Florida REALTORS®.

La última ronda de demandas se enfoca principalmente en políticas en contra de alquilar a inquilinos con condenas penales.

El Fair Housing Act no le niega específicamente al propietario el derecho de rechazar a un solicitante basándose en una condena previa. Sin embargo, HUD emitió un comunicado diciendo que la política general de negar a los solicitantes exconvictos puede tener un impacto en las poblaciones minoritarias bajo el “impacto dispar”.

¿Qué es el impacto dispar? Es un acto de discriminación que no daña a una sola persona de acuerdo con el Fair Housing Act, pero se considera perjudicial para un grupo minoritario en general. Según HUD, algunas comunidades minoritarias tienen un porcentaje más alto de miembros condenados por un delito y eso hace que las políticas generales contra todos los delincuentes sean discriminatorias en virtud del Fair Housing Act.

“Desafortunadamente, no importa si una política de alquiler discrimina deliberadamente o no”, dijo Grant. “Con las recomendaciones de HUD a la mano, una firma legal puede presentar una demanda. Incluso, si una empresa de administración de propiedades no ha hecho nada malo, siempre es caro para una correduría de bienes raíces defenderse ante los tribunales”.

Ver: "Alquilando a inquilinos con antecedentes criminales” (Florida Realtors®)


¿Preguntas? Contacte Florida Realtors® línea legal – un servicio gratuito incluido en su membresía.

Aspectos a tener en cuenta al desarrollar una política de alquiler 

Impacto general

¿Tiene la política un impacto dispar, una acción que puede no discriminar a un solicitante específico pero que aún afecta a un grupo protegido por el Fair Housing Act? ¿Hay un impacto distinto en un grupo de personas debido a su raza u origen nacional? HUD reconoce que esto es un hecho específico; sin embargo, señala varias estadísticas del Departamento de Justicia que muestran que las denegaciones generales basadas en antecedentes penales tienen un impacto significativo en los afroamericanos y los hispanos.

Política justificada

Un proveedor de vivienda debe demostrar que su política de selección está justificada, lo que HUD define como “necesario para lograr un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio”. La política ni puede ser especulativa o hipotética, lo que significa que debe existir evidencia que respalde la política de evaluación. Si bien se puede considerar la protección de la seguridad de otros residentes y su propiedad, el proveedor de vivienda debe demostrar, mediante “pruebas confiables”, que la política cumple con ese propósito.

Alternativas

¿Existe una alternativa menos discriminatoria? Los ejemplos dependerán de los detalles del trasfondo del solicitante. Sin embargo, HUD mencionó el tiempo transcurrido desde la condena del solicitante, un buen historial de alquiler antes o después de la condena y las circunstancias que rodearon su conducta criminal.

Recurso: Florida REALTORS®

Recomendaciones operativas del propietario para evitar juicios 

• Cree una política escrita con estándares sobre cómo evaluar a todos los individuos y evalúe a cada individuo caso por caso.

• Documente la investigación realizada y las decisiones tomadas sobre individuos, y revise periódicamente la información para asegurarse de que la política se esté siguiendo y que no tenga un efecto discriminatorio no deseado.

• Retrasar la evaluación de los antecedentes penales de una persona hasta que todas las calificaciones financieras y de otro tipo se hayan cumplido. Esto ayudará a evitar cualquier efecto discriminatorio involuntario y minimizará los costos y esfuerzos.

• No tome decisiones sobre individuos basándose en arrestos previos que no resultaron en una condena.

• Remueva preguntas en la solicitud que indaguen sobre arrestos sin condenas. Mientras que un propietario puede preguntar por condenas anteriores, debe quedar claro que cada solicitante es evaluado caso por caso.

• Es probable que se considere que una restricción general contra cualquier condena en particular o todas las personas con antecedentes penales tiene un efecto discriminatorio, por lo tanto, evalúe a cada solicitante individual caso por caso. Tener en cuenta los factores atenuantes y circundantes.

• No aplique políticas o prácticas de antecedentes penales de manera inconsistente. Esto puede hacer que un proveedor de vivienda someta un reclamo de discriminación intencional.

Recurso: Florida REALTORS®

Events